24 septembre 2026 - Droits d’enregistrement en Wallonie : 3 % ou 12,5 %, qui paie quoi ?

Deux taux pour un même achat : 3 % ou 12,5 %

Une maison affichée 400 000 € dans le Brabant Wallon peut coûter 12 000 € ou 50 000 € de droits d’enregistrement, selon l’usage que l’acheteur en fera. Depuis le 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement en Wallonie s’élèvent à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique, contre 12,5 % pour les autres acquisitions. L’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur un même bien : il mérite d’être compris avant de faire une offre, pas après la signature.

Ce taux réduit n’est pas automatique. Il dépend de conditions précises, vérifiées par le notaire au moment de l’acte, puis contrôlées par l’administration dans les années qui suivent. Cet article détaille ces conditions, chiffre les deux scénarios sur un achat local et liste les points à verrouiller avant le compromis.

La réforme wallonne : ce qui change depuis le 1er janvier 2025

Le 5 décembre 2024, le Parlement de Wallonie a adopté le décret qui instaure le taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique, en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Avant cette réforme, presque tous les achats immobiliers en Wallonie étaient taxés au taux ordinaire de 12,5 %. Désormais, l’acheteur qui destine le bien à sa résidence principale paie 3 % sur la valeur de l’acquisition, hors frais.

La réforme a aussi supprimé le chèque-habitat pour les acquisitions réalisées à partir de 2025. L’avantage se concentre désormais au moment de l’achat, sous la forme du taux réduit, plutôt que dans une réduction d’impôt étalée dans le temps. Les taux applicables en 2026 restent inchangés : 3 % pour l’habitation propre et unique, 12,5 % pour le reste. Les conditions complètes sont détaillées sur la page fiscalité immobilière de la Région wallonne.

Les 3 % : à quelles conditions ?

Le taux réduit s’applique à l’« habitation propre et unique », c’est-à-dire un bien dans lequel l’acheteur établit réellement sa résidence principale. Le concept est exigeant, et chaque condition compte. Pour y prétendre :

• Acheter en tant que personne physique, et non via une société.
• Acquérir la totalité en pleine propriété du bien, pas une simple part ou un démembrement.
• Ne pas détenir, à la date de l’acte, la totalité en pleine propriété d’un autre bien destiné en tout ou en partie à l’habitation. L’acheteur déjà propriétaire peut toutefois bénéficier du taux réduit s’il s’engage à revendre son ancien bien dans les 3 ans.
• Établir sa résidence principale dans le bien sous 3 ans, ou sous 5 ans pour un terrain à bâtir, une habitation en construction ou sur plan.
• Y maintenir sa résidence principale pendant au moins 3 ans après l’installation.

Le taux de 3 % vaut aussi pour un terrain à bâtir, une habitation en construction ou sur plan, ainsi que pour un bien à rénover ou à démolir, dès lors que le projet reste d’en faire votre résidence principale.

Le taux ordinaire de 12,5 % : quand s’applique-t-il ?

Tout achat qui ne remplit pas les conditions de l’habitation propre et unique retombe d’office au taux ordinaire de 12,5 %. Trois situations couvrent l’essentiel des cas :

• L’investissement locatif : le bien est acheté pour être loué, pas pour y habiter.
• La seconde résidence : le bien servira de logement de vacances ou de week-end.
• L’acquisition via une société : une personne morale ne peut jamais bénéficier du taux réduit, même si le bien est mis à disposition d’un associé.

La règle est binaire : soit le projet correspond à l’habitation propre et unique, soit il est taxé à 12,5 %. Pour un investisseur, cette charge fait partie du coût d’acquisition, à intégrer tel quel dans le calcul du rendement locatif.

Simulation : six profils d’acheteur pour une maison à 400 000 €

Le prix médian d’une maison dans le Brabant Wallon s’établit autour de 400 000 € selon les chiffres 2025 de notaire.be, en hausse de 8,1 % par rapport à 2024. L’appartement médian se situe autour de 255 000 €. Prenons une maison familiale affichée 400 000 € et déclinons le montant des droits d’enregistrement selon le profil de l’acheteur.

Entre le profil le plus avantageux et le taux plein, l’écart atteint 38 000 € sur le même bien : c’est la somme que l’acheteur éligible aux 3 % économise par rapport à celui qui ne l’est pas. Le tableau comparatif figure aussi sur le site de notaire.be, qui précise les conditions propres à chaque situation.

Pour un couple qui s’installe, la différence entre 12 000 € et 50 000 € change la capacité d’offre : elle couvre une partie des frais de notaire, un budget de rénovation ou des travaux d’énergie. C’est aussi un paramètre à connaître avant de négocier, dans un marché où la demande reste active sur les biens bien positionnés, comme le montre notre analyse du marché 2026 à Rixensart.

Le coût complet de l’acte : les frais qui s’ajoutent aux droits

Les droits d’enregistrement ne sont qu’une partie du montant à prévoir le jour de la signature. Le notaire perçoit aussi ses honoraires, auxquels s’ajoutent les frais de formalités et les débours liés à la constitution du dossier. L’ensemble figure dans le décompte de l’acte, que le notaire communique avant la signature.

En pratique, lisez toujours le coût total de l’acte plutôt que le seul prix affiché : c’est ce montant global qui détermine le budget réellement nécessaire, donc le plafond de votre offre. Le montant des honoraires varie selon les études et la nature du dossier ; seul le notaire peut vous communiquer le chiffre précis pour votre achat.

Si vous débutez votre recherche et que vous voulez projeter ces frais sur les biens que vous visitez, contactez notre équipe : nous travaillons au quotidien avec les études notariales du secteur et les communes du Brabant Wallon.

Avant le compromis : verrouillez votre budget d’acquisition

Le compromis engage : à partir de sa signature, les conditions de l’achat sont fixées. C’est avant ce moment que tout se vérifie. Quatre points suffisent à sécuriser votre budget :

• Vérifiez votre éligibilité au taux de 3 % avec le notaire, condition par condition, et demandez une confirmation écrite.
• Intégrez l’ensemble des frais (droits, honoraires, formalités) dans le montant de votre offre : le prix affiché n’est pas le coût de l’achat.
• Anticipez le calendrier : si vous visez une signature avant la fin de l’année, fixez un compromis assez tôt pour laisser le temps au financement et aux formalités.
• Contrôlez aussi que le prix demandé est réaliste : un bien surévalué se repère en comparant les ventes récentes, un sujet que nous détaillons dans notre article sur les écarts de prix qui bloquent une vente.

Les règles décrites ici constituent une information générale sur la fiscalité wallonne, à jour au 24 septembre 2026. Elles ne remplacent pas un conseil professionnel : seul votre notaire peut valider le taux applicable à votre situation réelle.

Questions fréquentes

L’habitation propre et unique doit rester ma résidence principale combien de temps ?

Trois ans au minimum, à compter de l’installation de votre résidence principale dans le bien. Si vous quittez les lieux avant ce délai, vous devez un complément de droits égal à la différence entre le taux ordinaire de 12,5 % et le taux réduit de 3 %, majoré de l’intérêt légal. Des exceptions existent pour des raisons familiales, médicales, professionnelles ou sociales impérieuses.

Les 3 % s’appliquent-ils si j’achète via une société ?

Non. Le taux réduit est réservé aux personnes physiques qui acquièrent la totalité en pleine propriété du bien. Une société paie le taux ordinaire de 12,5 %, même si le bien sert au logement d’un associé.

Je suis déjà propriétaire : ai-je droit aux 3 % ?

Oui, à condition de vous engager à revendre votre bien actuel dans les 3 ans suivant l’achat du nouveau. Cet engagement figure dans l’acte, et l’administration contrôle la revente à l’échéance.

Que se passe-t-il si je revends la maison avant la fin des 3 ans ?

Le taux réduit est remis en cause. Vous devrez payer des droits complémentaires — la différence entre 12,5 % et 3 % — majorés de l’intérêt légal, calculés sur votre part dans l’acquisition. Seuls des cas de force majeure ou des raisons impérieuses, familiales, médicales, professionnelles ou sociales, permettent de conserver le taux réduit.

Le taux réduit s’applique-t-il à un terrain à bâtir ?

Oui, si vous achetez le terrain pour y construire votre résidence principale. Le délai d’installation est alors porté à 5 ans, contre 3 ans pour une habitation existante. Le taux de 3 % vaut aussi pour une habitation en construction ou sur plan.

Quels frais s’ajoutent aux droits d’enregistrement le jour de l’acte ?

Les honoraires du notaire et les frais liés à l’acte — formalités, recherches, débours — s’ajoutent aux droits d’enregistrement. Le notaire vous remet un décompte détaillé avant la signature : intégrez ce montant total dans votre budget d’offre dès le départ.

Les droits d’enregistrement sont-ils les mêmes dans les trois régions belges ?

Non. Les droits d’enregistrement relèvent des régions : la Flandre, la Région de Bruxelles-Capitale et la Wallonie appliquent chacune leurs propres taux et conditions. Pour un bien situé dans le Brabant Wallon, seule la règle wallonne compte : 3 % pour l’habitation propre et unique, 12,5 % pour les autres acquisitions.