8 octobre 2026 - Hériter d’une maison dans le Brabant wallon : vendre, garder ou louer ?

Vendre, garder ou louer : la décision qui suit un héritage

Quand un parent décède en laissant une maison à Rixensart, à Genval ou à La Hulpe, la première question des héritiers n’est pas le prix : c’est le sort du bien. Vendre une maison héritée, la garder ou la louer ? La réponse engage l’avenir financier et familial de chacun, dans un calendrier précis — voici les repères wallons de 2026, et ce que la réforme de 2028 change.

Dès le décès, la maison tombe en indivision : tous les héritiers en sont propriétaires jusqu’au partage, et toute décision — vente, bail, travaux — exige leur accord. Le conjoint survivant bénéficie d’un régime particulier sur le logement familial ; les enfants de plusieurs lits ont parfois des intérêts divergents.

Le calendrier, lui, ne dépend de personne : la déclaration de succession se dépose dans les 4 mois du décès en Belgique, rappelle notaire.be. Dès qu’un immeuble est en cause, le notaire est obligatoire pour l’attestation de propriété.

| Critère | Vendre | Garder | Louer | | --- | --- | --- | --- | | Sortie | Indivision réglée, produit partagé | Soulte ou conservation en commun | Bail signé par tous, loyers partagés | | Fiscalité | Droits d’enregistrement à charge de l’acquéreur | Droit de partage sur la valeur totale | Précompte et loyers taxables | | Charges | Frais de vente, puis plus rien | Entretien, assurance, précompte, crédit éventuel | Entretien, assurance, gestion | | À privilégier si | Vous voulez sortir vite | La maison reste un lieu de vie familial | Personne n’habite, mais le bien loue bien |

Les droits de succession en Wallonie : ce que coûte une maison héritée

En Région wallonne, chaque héritier est taxé séparément, sur sa part nette, selon son lien de parenté. Pour les enfants, petits-enfants, le conjoint ou le cohabitant légal, le barème 2026 de notaire.be démarre à 3 % jusqu’à 12 500 € et grimpe par tranches jusqu’à 30 % au-delà de 500 000 €. La première tranche de 12 500 € est exonérée, avec un abattement de 12 500 € si la part reste sous 125 000 €.

Le logement familial bénéficie de droits réduits pour la ligne directe, et le conjoint ou cohabitant légal survivant en est totalement exonéré. Entre frères et sœurs, jusqu’à 65 % ; entre autres personnes, jusqu’à 80 %.

Ordre de grandeur : un enfant qui reçoit une part de 250 000 € paie environ 26 000 € de droits, hors réductions liées au logement familial. Le cas réel se chiffre avec le notaire.

Vendre : la filière la plus simple quand les héritiers sont d’accord

Vendre reste le choix le plus fréquent : il règle l’indivision, répartit le produit et supprime la gestion d’un bien que personne n’habite. L’enchaînement est classique : estimation, mise en vente, compromis, acte authentique — souvent chez le notaire qui a réglé la succession.

Avant d’accepter une offre, vérifiez le prix avec notre service d’estimation : un bien hérité est parfois sur- ou sous-évalué. L’acquéreur paie les droits d’enregistrement — 3 % pour une habitation propre et unique, 12,5 % sinon (voir notre analyse des taux de 3 % ou 12,5 %) — et l’héritier vendeur n’en paie pas. La liste des documents indispensables pour vendre dans le Brabant wallon détaille le dossier.

Le marché local aide les vendeurs patients : le Brabant wallon reste la province wallonne la plus chère — 355 000 € de prix médian pour une maison 2 ou 3 façades, 510 000 € pour une 4 façades au premier semestre 2026 (Statbel). À Rixensart, une maison se négocie souvent autour de 500 000 €.

Garder : habiter ou conserver le bien familial

Garder la maison suppose souvent de racheter les parts des cohéritiers. Cette soulte se fixe d’un commun accord sur la valeur du bien, via une estimation professionnelle, puis se formalise dans un acte de partage. Le coût à connaître est le droit de partage : 1 % aujourd’hui, calculé sur la valeur totale du bien en indivision, pas seulement sur la part rachetée. Le gouvernement wallon a annoncé un passage à 3 % — au printemps 2026, le taux applicable restait 1 % selon le Parlement wallon. Vérifiez-le au moment de votre opération.

Le rachat se finance par un crédit hypothécaire. Une fois propriétaire seul, vous assumez précompte immobilier, assurance habitation et entretien — toiture, chauffage, jardin. Si personne n’habite, prévoyez sécurisation et un minimum de chauffage contre l’humidité.

Louer : une option à organiser

La location séduit quand personne ne veut habiter mais que le quartier loue bien — fréquent à Genval et à La Hulpe. Louer un bien en indivision est possible si tous les cohéritiers sont d’accord et signent le bail ; les loyers se répartissent au prorata des parts.

Le statut de bailleur impose des obligations précises en Wallonie (energie.wallonie.be) : certificat PEB obligatoire avant la mise en location, label et consommation théorique dans l’annonce, certificat remis au locataire à la signature. En 2026, aucun plancher de label ne bloque la location : un F ou un G se loue, alors que Bruxelles interdira à l’horizon 2033 les logements les plus énergivores, l’équivalent du label E. Notre article sur les maisons énergivores et le budget rénovation donne les repères.

Le bail de résidence principale s’applique : 9 ans renouvelables par périodes de 3 ans (le 3-6-9), garantie locative plafonnée à 2 mois de loyer en Wallonie, permis de location pour certaines petites unités. Les loyers sont à déclarer ; le précompte reste à charge du bailleur.

Ce que la réforme wallonne de 2028 change

Le décret adopté par le Parlement wallon en décembre 2024 programme, pour les décès à partir du 1er janvier 2028, une baisse des taux maximaux : 30 % à 15 % en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux, 65 % à 33 % entre frères et sœurs, 70 % à 35 % entre oncles ou tantes et neveux ou nièces, 80 % à 40 % entre autres personnes (wallonie.be). Les donations immobilières suivent : 27 % à 14 % en ligne directe, 40 % à 20 % entre autres.

Le gouvernement wallon a confirmé au printemps 2026 une entrée en vigueur en 2028. Pour une succession ouverte en 2026, ce sont les barèmes actuels qui s’appliquent : ne retenez pas les taux réduits dans vos calculs. Côté sorties d’indivision, la hausse du droit de partage (1 % vers 3 %) n’était pas encore votée. Faites chiffrer votre situation par un notaire, puis contactez-nous quand la décision de vendre se précise.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour déclarer une succession en Wallonie ?

La déclaration se dépose dans les 4 mois du décès en Belgique, 5 mois dans un autre pays européen et 6 mois hors d’Europe. En cas d’immeuble, le notaire établit l’attestation de propriété ; les droits se paient dans les 2 mois qui suivent.

En indivision, que se passe-t-il si les héritiers ne sont pas d’accord ?

Tant que le partage n’est pas fait, aucune décision — vente, bail, travaux — ne se prend sans l’accord des cohéritiers. Un héritier peut demander le partage en justice, mais la procédure coûte du temps et de l’argent. L’accord amiable, négocié avec le notaire, reste presque toujours plus rapide.

Comment racheter la part d’un cohéritier (la soulte) ?

La soulte se fixe d’un commun accord sur la valeur du bien dans un acte de partage notarié. Le droit de partage (1 % aujourd’hui, hausse annoncée) se calcule sur la valeur totale du bien, pas seulement sur la part rachetée.

Qui paie les droits de succession et sur quelle base ?

Chaque héritier paie les droits sur sa part nette, d’après la valeur vénale des biens au jour du décès, après déduction des dettes. Le barème dépend du lien de parenté : 3 % à 30 % en ligne directe et entre époux ou cohabitants légaux, jusqu’à 65 % entre frères et sœurs.

Doit-on payer des droits d’enregistrement quand on revend une maison héritée ?

Non, du côté du vendeur héritier : les droits d’enregistrement sont dus par l’acquéreur, 3 % pour une habitation propre et unique, 12,5 % dans les autres cas. La plus-value sur un bien privé n’est en principe pas taxée.

La réforme de 2028 change-t-elle quelque chose pour une succession ouverte en 2026 ?

Non : les taux en vigueur au jour du décès s’appliquent. La baisse programmée au 1er janvier 2028 (30 % vers 15 % en ligne directe) ne concerne que les successions ouvertes à partir de cette date.

Peut-on louer une maison héritée en indivision ? Faut-il un PEB ?

Oui, avec l’accord de tous les cohéritiers, matérialisé dans le bail ; les loyers se répartissent au prorata des parts. Le certificat PEB est obligatoire avant la mise en location, son résultat figure dans l’annonce et le document est remis au locataire.

Donation ou succession : que choisir pour transmettre un bien ?

La donation immobilière en ligne directe démarre à 3 % de droits jusqu’à 150 000 € (barème 3-9-18-27 %), et le bien sort de la succession si le donateur survit au moins 3 ans. La succession applique jusqu’à 30 % aujourd’hui, puis 15 % maximum après 2028. Le choix se chiffre chez le notaire.