5 novembre 2026 - Louer son bien dans le Brabant wallon : bail, garantie locative et fiscalité du bailleur

Louer son bien dans le Brabant wallon : bail, garantie locative et fiscalité du bailleur

Vous habitez Rixensart, Genval, La Hulpe ou Rosières et vous vous demandez si garder votre bien pour le louer vaut mieux que le vendre. Cette décision tient à plusieurs leviers : le choix du bail, le plafond de la garantie locative, la façon d'indexer le loyer et ce que la fiscalité prélève réellement sur vos revenus.

Nous faisons ici le tour complet pour un bailleur du Brabant wallon, avec des repères vérifiés pour 2026. Le bail de résidence principale et la garantie locative relèvent de la Wallonie depuis le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. La fiscalité, elle, reste fédérale. Si vous hésitez encore entre vendre et garder, notre article sur l'héritage d'une maison en Brabant wallon détaille cette comparaison.

Pourquoi louer son bien dans le Brabant wallon en 2026

Le Brabant wallon profite d'un atout structurel : la proximité de Bruxelles. Rixensart et Genval sont desservies par les gares SNCB sur la ligne reliant Bruxelles à Luxembourg, ce qui place les deux communes à une courte distance de train du cœur de Bruxelles. Entre le lac de Genval et la forêt de Soignes, la demande locative est réelle et régulière.

Le marché n'est pas uniforme. Une maison de caractère meublée près du lac attire un public différent d'un appartement fonctionnel proche de la gare de Rixensart. Le point commun : les candidats arrivent avec une attente élevée sur l'état du bien, sa performance énergétique et la clarté du dossier. Une mise en location préparée réduit les vacances locatives et les litiges.

Le bail de location : forme, durée et types

En Wallonie, tout bail de résidence principale a une durée de neuf ans, sauf si les parties optent pour un bail de courte durée (trois ans maximum). Les baux successifs de courte durée ne peuvent pas dépasser trois ans au total : au-delà, la location est réputée conclue pour neuf ans à compter du début du contrat. Le bail doit être écrit et signé.

Le type de bail dépend de l'usage :

• Bail de résidence principale : le logement devient le domicile du locataire. Régime le plus encadré, avec des règles de congé et d'indexation précises.
• Bail de courte durée : jusqu'à trois ans, utile si vous comptez réoccuper le bien ou le vendre.
• Bail de longue durée : au-delà de neuf ans, conclu entre les parties.
• Local étudiant : un régime particulier lorsque la location sert aux études.

Point central en Wallonie : l'enregistrement du bail. Le bailleur doit faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature, gratuitement, via l'application en ligne Myrent ou auprès du bureau de l'enregistrement. Sans enregistrement, un bail de résidence principale peut être rompu par le locataire à tout moment, sans préavis ni indemnité, après une mise en demeure restée sans suite. Et l'indexation du loyer n'est possible que si le bail est enregistré.

Ces règles sont wallonnes. Distinguez-les des dispositions fédérales qui restent applicables à d'autres contrats, comme les baux commerciaux ou le fermage. Pour un logement résidentiel courant au Brabant wallon, la référence est le décret du 15 mars 2018.

La garantie locative : montants et formes de dépôt

La garantie locative n'est pas obligatoire : elle n'existe que si le bail le prévoit. Lorsqu'elle est constituée, elle ne peut pas dépasser deux mois de loyer pour un bail de résidence principale en Wallonie, quelle que soit la forme. Le choix revient au locataire, parmi trois options :

• Le compte bloqué individualisé : le locataire verse la somme sur un compte ouvert à son nom. La garantie est limitée à deux mois de loyer et les intérêts lui sont capitalisés.
• La garantie bancaire : la banque se porte garante et le locataire reconstitue la somme par versements constants, sur trois ans maximum.
• La garantie via le CPAS : le CPAS fournit une lettre de garantie via un contrat-type avec une institution financière, pour les ménages en difficulté.

Évitez d'encaisser la somme sur votre compte personnel : la garantie doit être placée sur un compte individualisé au nom du locataire, sinon des intérêts sont dus à partir du versement. À la fin du bail, elle est restituée avec les intérêts, sur accord écrit ou décision de justice. Un locataire qui ne peut pas la constituer peut compter sur l'avance du CPAS ou le prêt à taux zéro de la Société wallonne du Crédit social.

Fixer le loyer et savoir l'indexer

Le loyer se fixe au marché local, pas à votre besoin de rendement. À Rixensart, Genval, La Hulpe et Rosières, comparez les annonces de biens comparables (surface, état, PEB, proximité des gares). Un loyer trop haut laisse le bien vacant ; un loyer trop bas fait fuir la valeur.

Puis vient l'indexation. Depuis 1994, elle se base sur l'indice santé, publié mensuellement par le SPF Économie. La formule légale est : loyer de base × (nouvel indice santé ÷ indice de départ).

Le loyer de base est le loyer fixé au départ, hors charges. Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ; l'indice de départ est celui du mois qui précède la conclusion du bail. Deux conditions : le bail doit être écrit et enregistré, et l'indexation doit être demandée par écrit, au plus tôt à la date anniversaire, une fois par an. Elle n'est jamais automatique.

Une limitation selon le label PEB s'y ajoute : l'indexation est entière pour un certificat A, B ou C, limitée à 75 % en D, à 50 % en E, et impossible en F ou G (ainsi qu'en l'absence de certificat). Un bien bien isolé conserve donc une pleine capacité d'indexation. Pour un point de départ chiffré avant de fixer votre annonce, estimez votre bien en ligne et comparez la fourchette au marché du Brabant wallon.

Fiscalité du bailleur : ce que disent les règles

La fiscalité locative est fédérale et dépend de l'usage du bien. Cas le plus courant — un logement loué à un particulier qui y vit — : le précompte immobilier vaut impôt sur le revenu locatif. Vous déclarez le revenu cadastral non indexé et vous ne payez pas d'impôt supplémentaire sur le loyer perçu.

Les variations principales :

• Location à un particulier qui y vit : le précompte immobilier libère l'impôt sur le revenu locatif ; déclaration du revenu cadastral non indexé seulement.
• Location à une société ou un professionnel : revenu cadastral non indexé et loyer brut déclarés, imposition sur le plus élevé entre le loyer net (après une déduction forfaitaire) et le revenu cadastral indexé majoré (× 1,4).
• Ancienne habitation propre mise en location : une exonération de précompte immobilier peut s'appliquer au revenu cadastral, selon les conditions régionales.

C'est de l'information générale, pas un conseil fiscal : votre situation (nom propre ou société, un ou plusieurs biens, location meublée) change les montants. Côté acquisition, nos explications sur les droits d'enregistrement en Wallonie distinguent les taux selon le cas. Faites valider votre situation par un comptable ou un notaire avant de structurer vos investissements locatifs.

Vos obligations de bailleur : entretien, état des lieux et PEB

Louer ne se limite pas à encaisser un loyer. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état, salubre et conforme aux exigences de sécurité et d'habitabilité, avec les autorisations requises : urbanisme, certificat PEB, dossier chauffage, et le cas échéant le permis de location pour les petits logements.

Le certificat PEB est indispensable avant la mise en location. Tout logement loué doit en disposer, établi par un certificateur agréé et valable dix ans. La publicité doit mentionner les indicateurs issus du certificat, transmis au candidat locataire. Un bien énergivore pénalise l'indexation et l'attractivité : notre article sur l'achat d'une maison énergivore donne des ordres de grandeur de travaux utiles à un bailleur.

Côté travaux, la répartition est classique : grosses réparations (toiture, chaudière, gros œuvre) à charge du bailleur, réparations locatives et entretien courant à charge du locataire. L'état des lieux d'entrée contradictoire, signé des deux parties et accompagné de photos datées, tranche les litiges de sortie. Les compteurs (eau, électricité, gaz) doivent être relevés et transmis au gestionnaire de réseau.

Les étapes pour louer sereinement

• Préparez le bien. Petites réparations, nettoyage complet, désencombrement, chaque pièce éclairée. Un salon rangé change la perception dès la première photo.
• Rassemblez le dossier. Certificat PEB à jour, relevés de compteurs, preuve des installations conformes (électricité, chauffage).
• Photographiez et rédigez l'annonce. Photos lumineuses, description factuelle, indicateurs PEB mentionnés, localisation claire (proximité des gares de Rixensart ou Genval).
• Sélectionnez le locataire. Vérifiez revenus, contrat de travail et stabilité du dossier. La due diligence évite les contrats qui se terminent mal.
• Signez le bail écrit, puis enregistrez-le dans les deux mois via Myrent.
• Réalisez l'état des lieux contradictoire et placez la garantie locative sur le compte individualisé.

Une agence peut porter ces étapes à votre place, de la préparation de l'annonce à la gestion des formalités. C'est la solution la plus simple si vous gérez plusieurs biens ou si votre emploi du temps ne laisse pas de place aux visites.

Questions fréquentes

Quel type de bail choisir au Brabant wallon ?

Pour un logement qu'un particulier va habiter, le bail de résidence principale est la règle, avec neuf ans par défaut. Si vous voulez réoccuper le bien ou le vendre bientôt, un ou des baux de courte durée (trois ans au total) laissent plus de souplesse, à condition de respecter les congés et les prorogations.

Garantie locative : de combien, quelle forme, où la déposer en 2026 ?

Pour un bail de résidence principale en Wallonie, la garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer. Trois formes possibles, au choix du locataire : compte bloqué individualisé, garantie bancaire constituée progressivement, ou garantie via le CPAS. Le dépôt se fait sur un compte individualisé au nom du locataire, pas sur le vôtre.

Comment indexer le loyer et quand ?

Une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sous réserve que le bail soit écrit, enregistré et que l'indexation soit demandée par écrit. La formule utilise l'indice santé, avec une réduction selon le label PEB (75 % en D, 50 % en E, nulle en F/G).

Quels impôts un bailleur paie-t-il sur ses loyers ?

C'est de l'information générale. Pour un bien loué à un particulier qui y vit, le précompte immobilier vaut impôt et le loyer n'est pas imposé au-delà de la déclaration du revenu cadastral non indexé. Pour une location à une société ou un professionnel, le traitement diffère. Faites valider votre cas par un comptable ou un notaire.

Faut-il un certificat PEB pour louer ?

Oui. Tout logement mis en location doit disposer d'un certificat PEB établi par un certificateur agréé, valable dix ans. Les indicateurs doivent figurer dans la publicité, le certificat doit être communiqué au locataire, et sans lui l'indexation du loyer est impossible.

Comment sélectionner un locataire dans la région de Rixensart ?

Vérifiez revenus, contrat de travail, références et stabilité du dossier. À Rixensart, Genval et La Hulpe, où la demande dépasse souvent l'offre sur les biens bien entretenus, vous pouvez être exigeant en restant non discriminatoire : un dossier complet des deux côtés protège la relation.

Puis-je louer une ancienne habitation propre sans surcoût fiscal ?

Lorsqu'un logement qui était votre résidence principale est mis en location, une exonération de précompte immobilier peut s'appliquer au revenu cadastral dans certaines conditions wallonnes. Les modalités dépendent de la date et de votre situation : vérifiez votre cas auprès du SPF Finances ou d'un conseiller.

Combien de temps pour trouver un locataire entre Genval et Rixensart ?

Le délai dépend du positionnement du loyer et de l'état du bien. Un logement propre, avec un certificat PEB correct, un loyer au niveau du marché et une annonce claire part le plus vite. Un bien énergivore ou un loyer surévalué peut rester vacant plusieurs semaines, ce qui coûte souvent plus cher que de légers travaux de mise en valeur.