27 août 2026 - Vérifications avant d'acheter une maison : inondation, citerne, électricité, sol

Un scénario que vous reconnaîtrez peut-être

Imaginons une maison de caractère à Genval, rénovée récemment, avec jardin et garage. La maison plaît, la banque suit, l'offre est prête à partir. Avant de la déposer, quatre vérifications techniques peuvent changer la donne : la zone inondable, la citerne à mazout, l'installation électrique et l'état du sol.

Ces points ne se voient pas dans le salon, mais ils se lisent dans les documents et se vérifient en quelques heures. En Belgique, ces règles sont wallonnes ou fédérales. Ce qui suit est une information générale pour vous guider, pas un conseil juridique personnalisé ; votre notaire reste la personne qui vous valide le dossier avant la signature.

La zone inondable : une vérification qui prend dix minutes

En Wallonie, la carte de l'aléa d'inondation est l'outil de référence : elle couvre les débordements de cours d'eau, complétée par la carte des axes de ruissellement dans les vallons secs. Les cartes adoptées en 2021 par le Gouvernement wallon sont consultables gratuitement sur WalOnMap, le géoportail de la Wallonie. Vous entrez l'adresse ou la parcelle cadastrale et vous voyez immédiatement si le bien se situe dans une zone d'aléa.

La nuance compte : un terrain peut être hors zone de débordement mais longé par un axe de ruissellement, avec une cave qui prend l'eau en cas d'orage violent. C'est particulièrement vrai dans les secteurs en pente autour de Rixensart et de Genval. Une parcelle proche de la Lasne, du lac de Genval ou d'un talweg mérite donc une lecture attentive de ces deux cartes, pas seulement d'une vue satellite.

Lors de la vente, l'acte notarié reprend une déclaration sur le risque d'inondation, à travers les mentions du Code du développement territorial (article D.IV.99). En pratique, demandez tôt la situation cadastrale et la carte de l'aléa au vendeur ou à l'agence, avant de chiffrer votre offre : si le bien se trouve en zone d'aléa, la constructibilité future, les travaux d'extension et certaines garanties d'assurance peuvent être affectés.

La citerne à mazout : un point que le notaire ne laissera pas passer

Une maison chauffée au mazout pose la question de sa cuve. En Wallonie, un dépôt de 3 000 litres et plus doit être déclaré et contrôlé périodiquement par un technicien agréé, sur la base de l'arrêté du Gouvernement wallon du 17 juillet 2003. La fréquence dépend de la protection : une citerne simple paroi se contrôle tous les 3 ans, une citerne à double paroi avec détecteur de fuite tous les 10 ans. Le technicien appose une plaquette verte, orange ou rouge sur le conduit de remplissage.

Le point concret pour vous, acheteur : aucune règle fédérale n'impose de remplacer une citerne simple paroi uniquement parce que la maison change de main. Mais la plaquette conditionne le remplissage. Verte, vous remplissez normalement. Orange, le remplissage reste possible six mois pour régulariser. Rouge, le remplissage est interdit tant que la citerne n'est pas réparée ou mise hors service. Pour les dépôts de 3 000 litres et plus, le notaire demande en pratique la déclaration et le certificat de contrôle lors de la vente ; si le vendeur ne peut pas prouver la capacité réelle du dépôt, la réglementation le considère comme un dépôt de plus de 3 000 litres, soumis aux contrôles.

Une citerne inutilisée doit être vidangée, nettoyée, dégazée puis enlevée (ou inertée si elle est enterrée). Si le vendeur n'a pas fait cette mise hors service, intégrez le coût dans votre négociation : c'est un chantier courant à chiffrer chez un professionnel.

L'installation électrique : l'attestation qui manque le plus souvent

Pour une maison construite avant l'introduction du Règlement général sur les installations électriques (RGIE), le vendeur doit pouvoir produire une attestation de contrôle depuis le 1er juillet 2008. C'est une obligation fédérale, valable dans toute la Belgique : une habitation peut se vendre avec un rapport de contrôle négatif, mais elle ne peut pas se vendre sans attestation du tout. Vous avez donc le droit de demander ce document avant le compromis, et le vendeur doit pouvoir vous le présenter.

Deux cas vous concernent ensuite. Une installation récente (travaux, extension, remplacement du tableau) doit avoir été contrôlée à la mise en service. Une installation ancienne déjà attestée fait l'objet d'un contrôle périodique tous les 25 ans ; vérifiez la date du dernier rapport. Un rapport négatif liste les points à corriger : c'est une excellente base pour chiffrer des travaux, mais aussi un levier de négociation légitime au moment de fixer le prix.

Le sol : une pollution qui ne se voit pas

La Wallonie tient une banque de données de l'état des sols (BDES) qui reprend les terrains où une activité à risque a existé ou est enregistrée. Depuis le décret du 1er mars 2018 relatif à la gestion et à l'assainissement des sols, la règle est claire pour les parcelles répertoriées : une étude de sol (orientation puis caractérisation, réalisées par un expert agréé) est exigée dans certains cas de permis d'urbanisme, de changement d'affectation ou de cessation d'activité à risque. Et depuis le 1er janvier 2019, le vendeur doit remettre à l'acquéreur un extrait conforme de la BDES lors de la vente.

Concrètement : demandez cet extrait dès les premières discussions. S'il indique que la parcelle est reprise, sachez que des obligations d'étude ou d'assainissement peuvent peser sur le terrain, parfois avec des restrictions d'usage, et que ces coûts se négocient avant la signature, rarement après. Une parcelle non reprise n'est pas une garantie absolue, mais elle écarte la majorité des complications.

Un sondage de sol volontaire (étude d'orientation) coûte quelques centaines d'euros chez un expert agréé. Dans les secteurs où d'anciennes activités industrielles ou agricoles ont existé, cette dépense peut éviter une découverte coûteuse après l'achat.

Ce que cela change pour votre offre

Ces quatre vérifications ont un point commun : elles se font avant l'offre, avec des documents que le vendeur peut fournir gratuitement. Attestation électrique, certificat de contrôle de la citerne, extrait BDES, carte de l'aléa d'inondation : réclamez-les par écrit via votre agence ou le notaire du vendeur, comme le ferait tout acquéreur qui prépare son dossier de documents. Un vendeur outillé répond vite ; un dossier qui traîne mérite une question simple : que cache-t-on ?

Avec ces documents en main, votre offre devient précise. Vous chiffrez les travaux réels (mise aux normes électriques, mise hors service d'une citerne, études de sol éventuelles) au lieu de négocier à l'aveugle, et vous pouvez conditionner la transaction à la présentation des attestations dans le compromis. C'est un réflexe de due diligence, pas une marque de méfiance : tout le monde y gagne un dossier plus rapide et des surprises en moins. Si le rapport électrique ou l'étude de sol révèlent des travaux, lisez-les comme on lit un rapport de vente : ligne par ligne, avant de fixer votre prix. Des écarts importants se transforment ensuite en arguments solides au moment de défendre son prix sans casser la vente.

L'ordre des priorités dépend de chaque bien. En bord de Lasne ou près du lac de Genval, la carte des inondations prime. Dans une maison des années 1970 jamais rénovée, l'électricité et la citerne passent devant. Sur une parcelle avec un ancien atelier ou une ancienne pompe à mazout, l'extrait BDES est indispensable. Posez les priorités secteur par secteur, comme le ferait un conseiller local, et comparez ensuite avec les biens actuellement à vendre pour situer votre offre.

Questions fréquentes

Comment savoir si une maison est en zone inondable avant d'acheter ?

Consultez la carte de l'aléa d'inondation et la carte des axes de ruissellement sur WalOnMap, le géoportail de la Wallonie : les cartes de référence datent de 2021. Vous pouvez aussi demander au vendeur la situation cadastrale et poser la question de la zone d'aléa lors de la visite ; l'acte notarié reprendra une déclaration sur ce point.

L'assurance habitation couvre-t-elle les inondations ?

Depuis la loi du 4 avril 2014 sur les assurances, la garantie contre les catastrophes naturelles, dont les inondations, est intégrée d'office dans les contrats d'assurance incendie en Belgique. Des aménagements existent : l'assureur peut refuser la garantie inondation pour un bâtiment construit plus de 18 mois après le classement de la zone comme zone à risque au Moniteur belge. Vérifiez votre contrat et interrogez votre assureur avant de vous engager, surtout si le bien se situe dans une zone d'aléa.

Doit-on remplacer une citerne simple paroi pour vendre ou acheter ?

Non, il n'existe pas d'obligation de remplacement systématique d'une citerne simple paroi lors d'une vente. En revanche, un dépôt de 3 000 litres et plus doit être contrôlé (simple paroi : tous les 3 ans) et porter la plaquette qui autorise le remplissage. Une plaquette rouge impose réparation ou mise hors service du dépôt, ce qui se traduira dans la discussion sur le prix.

Le contrôle électrique est-il obligatoire pour vendre une maison ?

Oui, pour les habitations construites avant l'introduction du RGIE : depuis le 1er juillet 2008, le vendeur doit présenter une attestation de contrôle électrique, même si ce rapport est négatif. Sans attestation, la vente peut être bloquée. Les installations récentes suivent les règles de mise en service et le contrôle périodique du RGIE.

Qu'est-ce qu'un sondage de sol ou une étude de pollution du sol ?

C'est une analyse réalisée par un expert agréé en gestion des sols pollués, qui vérifie l'état du terrain et des eaux souterraines. En Wallonie, elle est obligatoire dans certains cas de permis pour les parcelles reprises à la banque de données de l'état des sols (BDES), selon le décret du 1er mars 2018. Le vendeur doit vous remettre un extrait conforme de la BDES : c'est le premier document à demander.

Le vendeur doit-il m'informer d'une pollution du sol ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2019, le vendeur d'un bien en Wallonie doit fournir à l'acquéreur un extrait conforme de la banque de données de l'état des sols. Si la parcelle est reprise dans la BDES, des obligations d'étude, de caractérisation ou d'assainissement peuvent s'appliquer ; ces éléments se vérifient avant la signature, avec votre notaire.

Que se passe-t-il si un problème apparaît après le compromis ?

Tout dépend du compromis et de ce qui a été déclaré : les conditions suspensives (permis, financement, documents à produire) et les règles sur les vices cachés offrent des protections, mais dans des délais et limites précis. Ces informations générales ne remplacent pas le conseil de votre notaire, qui sécurise la transaction.

Qu'est-ce qu'un rapport de pré-visite et faut-il le demander ?

Le rapport de pré-visite est un document préparatoire que certains propriétaires ou agences établissent pour rassembler les informations utiles à la vente (PEB, attestations, relevés, historique des travaux). Il n'est pas imposé par la loi en Belgique, mais demandez toujours ce qui existe : tout document écrit renforce votre dossier avant l'offre.